Las derramas pueden ser la peor pesadilla de una comunidad de vecinos. Anualmente, la comunidad de vecinos aprueba una serie de presupuestos dónde se refleja la previsión de gastos (recibos, obras, reformas, otros gastos, etc.) con el objetivo de asegurar el mantenimiento de las partes comunes y garantizar unas condiciones mínimas de higiene y salubridad.
En definitiva, son aquellos gastos que no están previstos y que normalmente tienen que solucionarse rápidamente (tuberías que se rompen, fachas en mal estado con filtraciones que aparecen de forma inesperada, cuando un ascensor deja de funcionar, gastos judiciales inesperados, gastos de indemnización a un vecino perjudicado, etc.). Es importante destacar que según la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH, de aquí en adelante) no se regula qué es y qué no una derrama (por tanto, pueden tener un punto de subjetividad). Habitualmente, las comunidades de vecinos tienen malas planificaciones -debido en parte al bloqueo de determinados propietarios- lo cual acaba generando situaciones insostenibles, teniendo que afrontar reformas que eran necesarias como derramas.
En general, las derramas se aprueban en una Junta de propietarios a través de votaciones. El porcentaje de aprobación que será necesario para sacar adelante la derrama dependerá de la naturaleza de esta. Hay 4 tipos de mayorías: el 100% (con un veto decae), el 60%, el 50% + 1 voto y el 33,3%.
Según la LPH, en la primera convocatoria deberá asistir al menos el 50% de los propietarios, con la mitad de las cuotas. De no ser así, se procederá a una segunda convocatoria que podrá realizarse media hora después.
¿Cómo se afronta un impago de derramas?
Los vecinos que no paguen las derramas pueden incluirse dentro de una lista de morosos, llegando a perder el derecho a voto en la Junta de Propietarios. Además, se iniciaría un trámite judicial entre el deudor y la Comunidad de Vecinos. En caso de que la justicia no dé la razón al deudor, este deberá pagar los costes del proceso judicial y la deuda. De no hacer efectivo del pago, podrían proceder al embargo de los bienes.
¿Cuándo tengo derecho a negarme a pagar una derrama?
En el artículo 17.4 de la LPH:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”
Por tanto, si el pago excede 3 mensualidades y el fin de las mejoras no es estrictamente la conservación, seguridad y accesibilidad al edificio tiene derecho a negarse. En caso de que se trate de servicios que salgan adelante por una mayoría menor y una parte de los propietarios no hayan contribuido, no tendrán derecho a su uso.
¡Atención! Las derramas tienen consideración de cargas
Es importante tener en cuenta que, al igual que una hipoteca o deudas fiscales, las derramas tienen consideración de carga. Por tanto, en una compraventa -o cualquier otro tipo de transmisión- “persiguen” al inmueble. En consecuencia, resulta muy recomendable advertir a los compradores que siempre comprueben la Nota Simple para evitar que puedan traer este tipo de cargas.
Como ves, el tema puede resultar algo complicado. Por eso, para cualquier duda que tengas, puedes contar con nosotros.
