La posibilidad de realizar una subrogación hipotecaria
Una subrogación es un proceso que permite cambiar la hipoteca de banco para mejorar las condiciones. Tiene por objetivo mejorar el tipo de interés o cambiar el plazo de préstamo, los productos combinados, el plazo, entre otras muchas cláusulas. También puede utilizarse para pasar de una hipoteca variable a una mixta o fija y viceversa.
¿Qué gastos van asociados a una subrogación de una hipoteca?
Como ocurre en las hipotecas, todos los gastos corresponden al banco (gastos de notaría, gestoría, registro y AJD) excepto el gasto de tasación de la vivienda, que paga el cliente. Además, se debe tener en cuenta la comisión de subrogación. Esta comisión depende del año de firma de la hipoteca debido a los diferentes cambios legislativos que se han ido produciendo.
En líneas generales tenemos que las comisiones máximas son:
A partir del 16 de junio del 2019 se aplica una comisión del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% durante el resto en hipotecas fijas, mientras que se aplica un 0,25% durante los primeros 3 años o bien un 0,15 durante los primeros 5 años en las variables.
Entre diciembre de 2017 y junio de 2019 se aplica un 0,5% durante los primeros 6 años y un 0,25% el resto tanto en hipotecas fijas como variables.
Entre abril del 2003 y diciembre del 2017 se aplica un 0,5% tanto el fijas como en variables. Finalmente, en las hipotecas firmadas antes de abril del 2003 se aplica una comisión máxima del 1%.
Aun así, hay casos excepcionales a la norma que hay que estudiar de forma personalizada.
El proceso de subrogación consta de varias fases. En primer lugar, se tiene que buscar una hipoteca con mejores condiciones (en HIPOTECARNOS estamos especializados en ello). A continuación, solicitamos una subrogación a la nueva entidad. En este punto, el banco analizará la viabilidad y hará una oferta. En el momento en que se materialice la oferta el banco en el que actualmente está la hipoteca tiene 15 días para hacer una contraoferta que la iguale o mejore. En caso de aceptarse las condiciones del nuevo banco, se procede a ir al notario y firmar la subrogación.
Nuestra recomendación es que utilices el mecanismo de subrogación sobre todo durante los primeros años ya que es cuando más intereses se pagan debido al tipo de sistema de amortización (el francés). Además, hay que tener en cuenta que las leyes actuales son muy favorables a estos procesos en tanto en cuanto se han reducido muchísimo las comisiones máximas de subrogación.
Y tú… ¿Conocías este mecanismo legal para cambiar de hipoteca?
